Договор аренды с непостоянными платежами

Мастер-класс: проверяем договор аренды помещения

Индивидуальные предприниматели независимо от применяемой системы налогообложения обязаны уплачивать взносы за себя на ОПС и ОМС. Налоговая служба напомнила основные положения, связанные с исчислением таких взносов.

Наконец-то устранена неопределенность по вопросам заполнения и срока представления документов для подтверждения основного вида деятельности для взносов «на травматизм» на 2019 год.

Исчерпывающие разъяснения мы получили от Департамента страхования профессиональных рисков ФСС. В случае, когда «физик», не зарегистрированный в качестве ИП, приобретает товары с использованием заграничного интернет-сервиса (например, eBay), обязанности налогового агента по НДС на него не возлагаются. ФНС отредактировала контрольные соотношения показателей декларации по НДС.

Это связано со вступлением в силу приказа, внесшего поправки в бланк НДС-отчетности. Если компания для экономии на налогах, вместо того, чтобы набрать штат работников, заключила с несколькими ИП договоры на оказание услуг, налоговики все равно могут признать работу таких ИП трудовой деятельностью и привлечь хитрого работодателя к ответственности за уклонение от обязанностей налогового агента по НДФЛ.

Рассказывая об итогах проделанной работы за I квартал 2019 года, руководитель Налоговой службы, среди прочего намекнул, что возможно со временем, «упрощенцам» не придется сдавать налоговую отчетность.

Мы начинаем цикл статей для бухгалтеров, через которых проходят договоры фирмы. И наш первый мастер-класс посвящен договору аренды помещения между двумя обычными организациями.

Что должно быть указано в договоре аренды?

На что стоит обратить внимание в целях налогообложения?

Какие слова можно убрать из договора, а какие формулировки, наоборот, стоит в договор добавить и для кого это лучше — для арендатора или для арендодателя?

Мы ответим на все эти вопросы.

Положения, прямо следующие из ГК РФ, которые традиционно включаются в договор аренды, мы комментировать не будем. В нашей статье мы будем использовать следующие цветовые обозначения: Общество с ограниченной ответственностью «Сдам-в-Аренду», Если ваша компания — арендатор, получите на арендодателя выписку из ЕГРЮЛ п. 2 ст.

51 ГК РФ. Или быстро проверьте контрагента на сайте ФНС через сервис «Проверь себя и контрагента». Так вы можете удостовериться, что реквизиты организации в договоре указаны правильно, и подстраховаться от мошенников; проверив полномочия и личность директора, убедиться, что арендодатель тот, за кого он себя выдает далее именуемое «Арендодатель», в лице генерального директора Черенкова Дмитрия Анатольевича, действующего на основании устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Нужен-Офис», далее именуемое «Арендатор», в лице генерального директора Сеченова Алексея Петровича, действующего на основании Устава, Директор подписывает договор без доверенност и подп.

1 п.

3 ст.

40 Закона от 08.02.98 № 14-ФЗ ; п. 2 ст. 69 Закона от 26.12.95 № 208-ФЗ.

Чтобы проверить его полномочия, нужна заверенная контрагентом копия устава и приказ (решение, протокол) общего собрания участников о назначении директора. Если договор подписывает не директор контрагента, а другое лицо, возьмите у него доверенность на заключение договоров, подписанную директором (ее заверенную копию).

Опять же для проверки контрагента полезно взять копию паспорта человека, заключающего с вами договор, чтобы проверить его через сайт ФМС с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем. 1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) помещение общей площадью 119 (сто девятнадцать) квадратных метров, расположенное на десятом этаже здания, находящегося по адресу: г.

Москва, ул. Льва Толстого, д.

23, строение 7, Эти данные должны быть максимально определенными.

Это важно для обеих сторон: арендодатель будет должен передать арендатору именно то помещение, о котором договорились.

А арендатор не сможет претендовать на помещение, за которое он не платит согласно прилагаемому плану (Приложение № 1 к настоящему Договору, являющееся его неотъемлемой частью), Подойдет и кадастровый паспорт здания (помещения) с указанием его части, сдаваемой в аренду — именуемое в дальнейшем «Помещение».

1.2. Арендованное Помещение будет использоваться Арендатором для размещения офиса.

Если вы арендодатель, то для вас важно, чтобы из офиса арендатор не устроил склад или ночлежку.

Поэтому закрепите в договоре целевое использование помещени я пп. 1, 3 ст. 615 ГК РФ 1.3.

Настоящий договор заключается сроком на 11 месяцев. Если в договоре указан срок меньше года, такой договор не нужно регистрировать в Росреестре, чтобы учесть по нему расход ы п. 2 ст.

609.

п. 2 ст.

651 ГК РФ ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС от 01.06.2000 № 53.

Многие стремятся избегать регистрации, так как она платная и занимает время. Но если договор заключен на срок больше года и не зарегистрирован, ИФНС может отказать в расходах по такому договор у Письмо Минфина от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18 1.4.

Помещение передается по Акту приема-передачи Акт важно составлять, так как только из него видно, передано ли имущество арендатору.

Если не будет акта, налоговый орган может посчитать, что арендная плата неправомерно учтена в расходах, а вычеты НДС незаконн ы Письмо Минфина от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763 (Приложение № 2 к настоящему Договору, являющееся его неотъемлемой частью).

1.5. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве № 77АД 320208 от 27.06.2007. Арендную плату без проблем можно учесть в расходах, только если право собственности за арендодателем зарегистрирован о Письмо Минфина от 01.12.2011 № 03-03-06/1/791.

Если вам сдают помещение в субаренду, надо проверить права на помещение у всей цепочки — от собственника до вашего арендодателя.

Рекомендуем прочесть:  Стоять на бирже труда

Все документы на помещение арендатору полезно увидеть в подлинниках, а копии — сохранить 1.6. Стоимость помещения — 5 000 000 рублей. Такое условие лишь на первый взгляд удобно арендатору: нет вопросов, по какой стоимости учитывать помещение на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».

Однако у арендодателя может не быть достоверных данных о стоимости помещения. При этом в случае причинения ущерба в результате порчи или уничтожения помещения арендодатель может обратиться за взысканием к арендатору, ориентируясь именно на эту оценку 2.1.1.

Передать Арендатору по Акту приема-передачи Помещение в состоянии, пригодном для целевого использования в соответствии с действующими санитарно-гигиеническими требованиями и противопожарными правилами. 2.1.2.

В течение 5 календарных дней с момента подписания договора обеспечить доступ Арендатору в Помещение. Под доступом подразумевается, в частности, уведомление охраны здания о новом арендаторе, оформление пропусков его работникам и т.

п 2.1.4. В срок не позднее 5 календарных дней с момента получения письменного уведомления Арендатора устранять аварии и повреждения Помещения, случившиеся по вине Арендодателя, или компенсировать расходы Арендатора, понесенные в связи с устранением таких аварий и повреждений, согласно согласованной сторонами смете. Такое условие полезно арендатору.

Если его нет, срок устранения последствий аварии надо будет согласовывать при уведомлении 2.1.6.

Принять Помещение по Акту приема-передачи по окончании срока аренды Этот документ отражает состояние имущества и доказывает отсутствие претензийоб аварии в состоянии, соответствующем п.

2.1.1 настоящего Договора с учетом нормального износа.

2.2.7.

За свой счет производить необходимый текущий ремонт Помещения Если в договоре есть такое условие (или в нем вообще ничего не сказано про то, кто выполняет текущий ремонт), арендатор может без проблем учитывать расходы на «косметику». Если в договоре сказано, что текущим ремонтом занимается арендодатель, расходы уже его (арендатор такие расходы не вправе учесть) для поддержания его в рабочем состоянии и обеспечения нормальных условий труда. 2.2.8.

Следить за состоянием коммуникационных, инженерных сетей на арендованных площадях.

При обнаружении признаков аварийного состояния электротехнического и прочего оборудования, а также в аварийной ситуации немедленно информировать об этом Арендодателя.

2.2.9.

После предварительного уведомления Арендодателем допускать в Помещение представителей Арендодателя (в том числе технический персонал) для контроля за соблюдением условий настоящего Договора и предотвращения возможных аварийных ситуаций, а также допускать исполнителей работ по обслуживанию коммуникаций и устранению аварий. 2.3. Арендатор вправе обеспечить за свой счет охрану Помещения и установить в Помещении охранную сигнализацию.

Такое условие поможет арендатору при наличии подтверждающих документов учесть расходы на охрану помещения 2.4. Арендодатель вправе не ранее чем за 30 (Тридцать) дней до истечения срока аренды показывать Помещение третьим лицам с целью сдачи его в аренду, а Арендатор обязан не препятствовать таким действиям Арендодателя.

3. ПОРЯДОК СОГЛАСОВАНИЯ И ВОЗМЕЩЕНИЯ РАСХОДОВ НА УЛУЧШЕНИЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА Если арендатор собирается что-то улучшать, менять (а арендодатель это допускает), то, чтобы учесть расходы в целях налога на прибыль, им обоим надо предусмотреть порядок согласования и возмещения расходов на улучшение арендованного имущества 3.1.

Арендатор вправе с письменного согласия Расходы на неотделимые улучшения без такого согласия арендатор учесть не сможе т Письмо УФНС по г.

Москве от 24.03.2006 № 20-12/25161.

Более того, даже если арендодатель примет эти улучшения, то может не возместить арендатору их стоимост ь п.

3 ст. 623 ГК РФ.

Также арендодатель вправе потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения ) ст. 622 ГК РФ.

и арендатору придется нести дополнительные расходы за свой счет Арендодателя производить неотделимые улучшения Помещения. 3.2.

Арендатор имеет право на возмещение расходов на неотделимые улучшения в течение месяца со дня предоставления Арендодателю документов, оформленных в соответствии с законодательством РФ и подтверждающих такие расходы в сумме, согласованной с Арендодателем. Без документов арендодатель не сможет учесть возмещаемые расходы. А арендатор может учесть в расходах именно согласованную сумм у Письмо Минфина от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651.

Все, что потрачено с согласия арендодателя, но не возмещается им, учитывайте через амортизаци ю Письмо Минфина от 19.07.2012 № 03-03-06/1/345 ; п. 1 ст. 258 НК РФ На сумму возмещаемых неотделимых улучшений Арендатор выставляет счет-фактуру Это условие позволит арендодателю принять к вычету входной налог по неотделимым улучшениям после принятия их к учет у п.

2 ст. 171.

п.

1 ст.

172 НК РФ в течение 5 календарных дней с момента подписания Акта приема-передачи неотделимых улучшений (Приложение № 3 к настоящему Договору, являющееся его неотъемлемой частью). Расчет суммы возмещения должен быть приведен в Акте приема-передачи неотделимых улучшений. 3.4.

Арендатор обязан передать Арендодателю все произведенные в арендуемом Помещении улучшения, составляющие принадлежность Помещения и неотделимые без вреда для конструкций Помещения по Акту приема-передачи неотделимых улучшений. Арендодателю выгоднее, чтобы арендатор передал улучшения сразу после завершения работ по их созданию. Ведь тогда арендодатель раньше начнет включать стоимость улучшений в расходы Такие улучшения являются собственностью Арендодателя.

4.3. В случае перепланировки Арендатор обязуется за свой счет в течение установленного Арендодателем срока выполнить работы по приведению помещения в исходное состояние, а также возместить ущерб, причиненный такой перепланировкой, Арендодателю и третьим лицам. Эти условия помогут избежать арендодателю неприятных сюрпризов и непредвиденных расходов.

Если перепланировка допускается, надо определить, кто и в каком порядке ее согласовывает во всех инстанциях 5.1. Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

При таком условии арендодатель примет к вычету весь НДС, предъявленный коммунальщиками, и на всю сумму арендной платы, включая переменную «коммунальную» часть, начислит НДС.

Рекомендуем прочесть:  Могу ли я забрать заявление из гаи

В счете-фактуре он может сделать одну строку с общей суммой либо две — с постоянной и переменной величинами. Арендатор примет весь предъявленный ему арендодателем НДС к вычет у Письмо ФНС от 04.02.2010 № А сумму арендной платы учтет в расходах 5.2. Постоянная часть арендной платы составляет 295 000 (двести девяносто пять тысяч) рублей, включая НДС 45 000 рублей, в месяц.

Если сумма арендной платы не указана, договор аренды недвижимости считается незаключенным, а значит, арендодатель по нему не может требовать оплат ы п. 1 ст. 654 ГК РФ.

Цена в договоре доказывает его возмездность, обосновывает расходы арендатора.

При аренде сроком до года цена не может менятьс я п. 3 ст.

614 ГК РФ В постоянную часть арендной платы включается плата за отопление, канализацию и вывоз бытового мусора. 5.3. Переменная часть арендной платы определяется как соответствующая площади арендованного Помещения стоимость водоснабжения (горячей и холодной воды) и потребляемой Арендатором электроэнергии.

Ни в коем случае не пишите в договоре, что

«помимо арендной платы, Арендатор возмещает Арендодателю платежи за коммунальное обслуживание»

. Иначе проблемы с вычетом НДС гарантированы и арендатору, и арендодател ю п. 1 Письма ФНС от 04.02.2010 № Кстати, оплату аренды без всяких «компенсаций» в бухучете оформлять проще.

Не надо задействовать дополнительные счета расчетов, составлять какие-то дополнительные счета на возмещение 5.4.

Арендатор перечисляет постоянную часть арендной платы авансом ежемесячно на расчетный счет Арендодателя с 7-го по 15-е число оплачиваемого месяца.

Арендатор имеет право сделать это досрочно. Если арендодатель не установит порядок, условия и сроки внесения арендной платы, это может стать поводом для судебного спора с арендатором 5.5.

Арендатор перечисляет переменную часть арендной платы в течение 5 рабочих дней с момента выставления счета с расчетом переменной части, а также передачи ему копий документов поставщика электроэнергии и водоснабжающей организации (выписки из них), подтверждающих стоимость коммунальных услуг.

Такое условие гарантирует арендатору документальное обоснование расходов на переменную часть арендной платы 5.6. В течение 10 (десяти) банковских дней после подписания настоящего Договора Арендатор обязан внести на расчетный счет Арендодателя авансовый платеж в размере месячной арендной платы, который будет засчитан в счет оплаты за последний календарный месяц аренды. 6.1.

В случае просрочки любого из платежей по настоящему Договору (арендная плата, гарантийный взнос, плата за дополнительные услуги, оговоренные сторонами, и т. п.) Арендатор обязан по требованию Арендодателя заплатить пеню в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Такая формулировка лучше, чем «подлежит уплате Арендатором» или «Арендодатор должен уплатить».

Данное условие не повлечет автоматическое доначисление налоговым органом доходов арендодателю в виде пеней, которые арендодатель лишь имел право взыскать (не признанные должником и не взысканные судом). Кстати, для целей налогообложения неважно, какой вид неустойки будет прописан в вашем договоре: штраф или пени 6.2. За несвоевременное освобождение арендуемой площади по окончании срока аренды Арендодатель вправе потребовать от Арендатора пеню в размере 1% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.

Пока у арендодателя нет ни решения суда, ни бумаги за подписью арендатора о том, что тот должен и заплатит определенную сумму пени, ни реально поступивших денег в погашение пеней, у него нет и доходо в Письмо ФНС от 10.01.2014 № ГД-4-3/[email protected] 6.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору стороны возмещают друг другу причиненный ущерб. Ущерб возмещается сверх неустойки (штрафа, пени), предусмотренной настоящим Договором.

7.

ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА Прежде чем расторгнуть договор, арендодателю надо направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный сро к ст. 619 ГК РФ.

Кроме того, в договоре можно предусмотреть дополнительные основания для досрочного расторжения договор а п.

2 ст.

450. ст. 619 ГК РФ 7.2.

Арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора при условии письменного уведомления Арендатора не менее чем за 30 дней. Основания для отказа Арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке: — Арендатор использует Помещение не в соответствии с п. 1.2 настоящего Договора; — Арендатор существенно ухудшает предоставленное в пользование Помещение; — Арендатор производит или произвел работы по перепланировке Помещения; — Арендатор содержит Помещение в состоянии, угрожающем аварией, пожаром и создающем угрозу жизни обслуживающего персонала, работников Арендодателя; — Арендатор допускает просрочку оплаты арендных платежей.

7.3.

Арендатор имеет право досрочно прекратить настоящий Договор в одностороннем порядке при условии предварительного письменного уведомления Арендодателя за 1 месяц. 7.4.

По окончании срока действия Договора и при выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового Договора на следующий срок.

7.5. Если за месяц до окончания срока аренды, установленного п.

1.3 настоящего Договора, стороны не выразили намерения о прекращении Договора, Договор автоматически пролонгируется на тот же срок Это удобно и арендатору, и арендодателю. Причем договор, опять же, не надо регистрировать в Росреестр е п. 10 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59.

Если стороны не предусмотрят такое условие, по истечении срока аренды арендатора могут выставить на улицу, а арендодатель рискует остаться без арендатора (и арендной платы) на тех же условиях. 9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН Реквизиты сторон (названия фирм, ф.

и. о.

6 комментариев

  1. диана-
    Июнь 14, 2016 at 2:20 пп

    это почти как аренда, только ещё и терпеть взаблмашного самодура около себя.

  2. пантелей-
    Июнь 15, 2016 at 3:15 пп

    Это очень трудно и нет никаких гарантий.
    Старые люди капризны и изменчивы в своих решениях.
    Лично знаю людей, которые влезали в это дело и оставались ни с чем.
    То старик менял своё желание. То вмешивалась родня старика.
    То старик жаловался на то, что уход плохой и всё такое.
    Вы ж понимаете, одно дело когда фигурируют деньги и только деньги. Вы аккуратно платите, собирая все документы о своих оплатах.

  3. христя-
    Июнь 16, 2016 at 4:18 пп

    Все очень сильно зависит от рентодателя. Как правило это пожилые люди, и сказать что ему взбредет в голову завтра очень сложно. Еще могут в суде требовать и расторжения ренты в виду того что вы ее условия не выполняете. Это очень рискованно.

  4. ефросиния-
    Июнь 17, 2016 at 4:23 пп

    А еще могут нарисоваться наследники первой очереди!

  5. гелий-
    Июнь 18, 2016 at 2:14 пп

    Договор ренты — нормальное законное дело.

    Но он очень легко оспаривается, и Вы можете остаться ни с чем

  6. зиновия-
    Июнь 19, 2016 at 4:42 пп

    Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением — это одна из форм гражданско-правовых отношений. Такие договоры заключаются на основании статей: 131, 164, 209, 218, 223, 244, 246-249, 288, 292, 450, 460, 550, 551, 556, 557, 558, 587, 596, 597, 598, 599, 600, 601, 604 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статей 34, 35 Семейного Кодекса Российской Федерации, статьи 4 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».

  7. дариа-
    Июнь 20, 2016 at 2:47 пп

    это такой геморрой, вы будете привязаны к пожилому человеку, который будет вас постоянно шантажировать, и при каждом случае напоминать вам, что вы плохо справляетесь со своими обязанностями. Еще много подводных камней, родственники, которые объявятся после смерти, да много чего другого.