Доля земли в многоквартирном доме как рассчитать нормативные документы

Правовой статус земельного участка МКД

Правовой статус земельного участка (ЗУ), на котором расположен многоквартирный дом (МКД), и порядок оформления земельного участка под МКД являются наиболее обсуждаемыми и спорными вопросами. По этой теме издано множество федеральных, региональных и ведомственных нормативных актов, разобраться в которых собственникам жилых помещений не под силу. Однако существует определенная иерархия законов, в соответствии с которой верховенство имеют федеральные законы, а остальное законодательство не может им противоречить.

Если же изданные нормативные акты содержат иные, чем в федеральных законах, положения, то они не могут приниматься во внимание и не имеют юридической силы.

Земельные отношения в той или иной степени регулируются Земельным, Градостроительным и Жилищным кодексами.
В них достаточно четко определен правовой статус ЗУ МКД.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Статья 36 ЖК РФ, описывая состав общего имущества, включает в него ЗУ МКД.

Таким образом, в кодексах дом и придомовая территория рассматриваются в качестве единого имущественного комплекса, который нельзя разделять при определении права собственности.
Кроме того, понятие общего имущества, данное Жилищным кодексом, рассматривает его как единый объект права общей долевой собственности.

Как и наследственную массу, общее имущество МКД нельзя принимать частями или отказываться от принятия какой-либо его части.

Однако в отличие от наследуемого имущества от общего имущества МКД нельзя отказаться вообще.

Одновременно с помещением в МКД вы приобретаете долю во всем комплексе общего имущества, в т.
ч.

в выделенном дому ЗУ.

На неразрывность связи ЗУ и МКД указывается и в п. 2.1 постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П по делу о проверке конституционности ч.

2, 3 и 5 ст. 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, ч. 1 и 2 ст.

36 ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п.

5 ст.

36 Земельного кодекса РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю.

Дугенец, В.П.

Минина и Е.А.

Плеханова (Постановление № 12-П).
ЗУ как часть общего имущества МКД остается в долевой собственности собственников помещений и в случае разрушения дома или его сноса. Таким образом, собственники могут возвести на этом участке новое строение в соответствии с градостроительными нормами и правилами, если ЗУ не будет изъят для государственных или муниципальных нужд в соответствии со ст.

49 Земельного кодекса РФ.

Иное правовое регулирование данных вопросов как противоречащее нормативным актам с более высокой юридической силой является незаконным и не подлежит применению. Постановлением пленумов Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (Постановление от 29.04.2010) разъяснено, что в силу ст.

55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

Если право на ЗУ МКД почти не оспаривается, то вопрос о размере ЗУ вызывает ожесточенные споры.

Вопрос тем более актуален, что существуют разные правовые акты, определяющие нормативы предоставления земельного участка под МКД, вводящие понятие “земля под многоквартирным домом” и т.

п.

Жилищный кодекс не вносит ясности в правильное понимание размера “положенного” дому участка земли, указывая в ст.

36 лишь на то, что он включает “элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты”. Однако статья отсылает к земельному законодательству и законодательству о градостроительной деятельности.
Земельный кодекс также не определяет размеры ЗУ МКД.

Указание на определение границ ЗУ содержится в ч.
4 ст.

43 Градостроительного кодекса: “Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий”. Таким образом, все дома расположены на уже сформированных ЗУ, которые первоначально были предоставлены для строительства, а затем для эксплуатации жилого дома на основании акта.
К этому акту прилагался инвентарный план, содержащий границы этого участка и составляющий с актом одно целое (названия документов в разное время могут различаться).

Предложение собственникам для оформления ЗУ в общедолевую собственность произвести межевание и кадастровый учет противоречит Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, ст.

16 которого предусматривает основания осуществления кадастрового учета. В соответствии указанной статьей кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением его уникальных характеристик или сведений о нем.

Очевидно, что к большинству домов существующей застройки это отношения не имеет.

Для оформления земельного участка под МКД, постановки на кадастровый учет ЗУ ранее построенных жилых домов среди прочих документов достаточно акта о предоставлении ЗУ для строительства дома и его последующей эксплуатации и инвентарного (или межевого) плана.
Недостающие сведения запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Для правильного решения этого вопроса большое значение имеет время формирования ЗУ.
Постановление от 29.04.2010 определило, что поставленные на государственный кадастровый учет ЗУ домов, построенных до введения в действие Жилищного кодекса, становятся общей долевой собственностью с момента введения в действие Жилищного кодекса, а сформированные после этого времени – переходят в общую долевую собственность с момента проведения государственного кадастрового учета.

Принципиально важно, что такое право возникает в силу закона и не требует каких-либо актов органов власти.
Переход земли осуществляется бесплатно. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ч.

2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Если же участок придомовой территории не сформирован, то ни государственные, ни муниципальные органы не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ в качестве общей долевой собственности.

Если же указанные органы все же распорядились вашей землей, то собственники помещений в доме в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав (подп. 66 и 67 Постановления от 29.04.2010).

Формирование ЗУ и проведение его государственного кадастрового учета – обязанность органов власти, однако, если этого не сделано, в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании ЗУ может обратиться любой собственник.

Решения общего собрания не требуется (п. 4.3 Постановления № 12-П). Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости. Подписавшись на журнал «Управление многоквартирным домом» .
вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления МКД, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК с органами власти.

6 комментариев

  1. хриса-
    Июнь 10, 2016 at 7:05 дп

    Нотариус прав. Нужно доказывать через суд, что это часть жилого дома.

  2. сания-
    Июнь 11, 2016 at 8:00 дп

    сходите в прокуратуру..
    у них всяко все последние новости в законах..

  3. ермак-
    Июнь 12, 2016 at 6:36 дп

    1. Постановка жилого дома на кадастровый учет (если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о вашем двухквартиром доме).
    2. Постановка земельного участка под вашим двухквартрным жилым домом на кадастровый учет (если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке).
    3. Заказываете экспертизу, которая признаёт ваш двухквартирный жилой дом, фактически, жилым домом, состоящим из двух самостоятельных частей (блоков).
    4.

  4. эдгар-
    Июнь 13, 2016 at 7:46 дп

    1. Постановка жилого дома на кадастровый учет (если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о вашем двухквартиром доме).
    2. Постановка земельного участка под вашим двухквартрным жилым домом на кадастровый учет (если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке).
    3. Заказываете экспертизу, которая признаёт ваш двухквартирный жилой дом, фактически, жилым домом, состоящим из двух самостоятельных частей (блоков).
    4.

  5. серге-
    Июнь 14, 2016 at 8:49 дп

    Считается ли ваш дом многоквартирным?
    Собственники помещений в многоквартирном доме вправе приобрести земельный участок, на котором расположен такой дом, в общую долевую собственность бесплатно. Возникновение права собственности на такой участок зависит также от того, проведена ли в отношении него процедура формирования и постановки на кадастровый учет.
    Но, ваш дом может оказаться так называемым «жилым домом блокированной застройки».

  6. русана-
    Июнь 15, 2016 at 9:31 дп

    спросите мне помогли

  7. фока-
    Июнь 16, 2016 at 9:32 дп

    Зачем вам нотариус
    Право на квартиру когда оформите у вас возникнет право оформить землю
    А пока он не ваш, а муниципальный для нотариуса